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《農村集體土地價格評估技術指引》發布 集體土地如何定價有了新規范
發表時間:2020-05-02來源:未知
《農村集體土地價格評估技術指引》發布
集體土地如何定價有了新規范
 

  在推進城鄉統一的土地市場過程中,農村的一畝集體經營性建設用地、一宗宅基地到底值多少錢?這個問題的答案逐漸清晰。

  為進一步規范農村集體土地價格評估,顯化農村集體土地資源資產價值,促進城鄉統一土地市場建設,自然資源部自然資源開發利用司會同中國土地估價師與土地登記代理人協會組織專家起草的《農村集體土地價格評估技術指引》(下稱《技術指引》)于4月22日正式發布實施。

  《技術指引》明確其適用范圍為位于城市市區以外的農村集體土地價格評估,具體包括經營性建設用地、宅基地、其他建設用地以及耕地,給出了集體建設用地使用權價格、集體耕地承包經營權價格等定義。

  一般而言,對地塊進行估價是土地進入土地市場的前提之一,這在國有建設用地市場中早已不再是問題所在,地方國土部門在出讓國有建設用地時,會在估價的基礎上結合其他因素來確定該地塊的出讓底價。

  自今年1月1日起,修訂后的《土地管理法》正式施行。這次修法破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙,第63條規定,土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體經營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

  雖然農地入市的法律障礙最終被解除,但各個地方的“農地入市”工作全面推進尚需更明晰的法律法規來指引,這其中如何對集體建設用地定價也是一個關鍵問題。

  此次《技術指引》的出臺即為集體土地入市解決了一個上述定價難題。

  以包括宅基地在內的集體建設用地為例,按照《技術指引》,可以運用收益還原法、市場比較法、剩余法 、成本逼近法、公示地價系數修正法等五種估價方法評估其使用權價格。

  不過,估價并非最終的市場成交價格(或租賃價格),后者還要考慮供地政策以及市場狀況等多方因素。

  集體建設用地到底值多少錢,此前也有一些案例可做參考。

  官方數據顯示,2005年至今2018年底,全國33個試點縣(市、區)集體經營性建設用地入市地塊1萬余宗,面積9萬余畝,總價款約257億元,收取調節金28.6億元。

  簡單計算,一畝集體經營性建設用地入市價格在30萬元左右。這可能與外界預期有一定差距,但這30萬元只是平均數據,具體到個案還要看地塊所處區位,以及后期規劃用途。

  2019年9月,北京市規劃和自然資源委員會成功出讓大興區一宗集體建設用地,競得人為北京上瑞置業有限公司,成交價格為151283萬元。地塊規劃建筑面積108059平方米,以成交價格計算,樓面價格約為1.4萬元/平方米,約合930萬/畝。

  該地塊之所以能以此高價成交,與其規劃的用途有關,過往集體經營性建設用地入市,一般不能用于住宅開發,而上述地塊則將被用來建設共有產權住房,可以對外以2.9萬元/平方米的單價出售。
  《技術指引》也提示,集體土地價格評估應特別關注各類型集體土地市場的發育成熟度、相關配套政策完善度,以及市場交易主體的風險認識與偏好對集體土地價格的影響。

  除了此次《技術指引》解決的價格評估問題外,當前各界對于全面推進農地入市仍有諸多期盼,比如,哪些集體建設用地可以入市,怎么入市,入市之后的土地增值收益如何分配等問題。

  這些技術性問題的解決,有望在《農村集體經營性建設用地入市指導意見》這類文件中得到推進。

  4月9日,國家發改委發布《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》提出,要全面推開農村集體經營性建設用地直接入市;出臺農村集體經營性建設用地入市指導意見;允許農民集體妥善處理產權和補償關系后,依法收回農民自愿退出的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地使用權,按照國土空間規劃確定的經營性用途入市;啟動新一輪農村宅基地制度改革試點。


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